Ипотеката може да се впише наново и след като е заличена заради изтичане на 10-годишния срок на действие на предходното ѝ вписване. В този случай тя ще има ред от новото вписване. Това заявява Висшият адвокатски съвет (ВАдС) в становище (пълния му текст виж тук) по последното образувано тълкувателно дело на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) №3/2018 г.

Преди да даде отговора си ВАдС се спира на два основни въпроса – за вписването на ипотеката и за разликата между погасяването и заличаването ѝ. И първо излага принципите, върху които е изградена системата на вписване у нас:

  • вписването е въведено изцяло в обществен интерес и има за цел да създаде обективна възможност третите лица да узнаят за наличието и съдържанието на вписани актове, свързани с недвижими имоти и вещни права върху тях;
  • вписват се актове, а не права, като вписването се извършва чрез фактическо действие (подреждане на акта в съответната книга – чл. 9, ал. 2 от ПВп, към който препраща и чл. 15, ал. 2 ПВп, касаещ вписването и на ипотечните актове);
  • отбелязване се извършва в случаите, в които се дава гласност на акт, който касае друг вписан акт. Затова се отбелязват, а не се вписват, и актовете по чл. 171 от ЗЗД, касаещи вписана ипотека;
  • вписват се (и се отбелязват) само тези актове, за които изрично е предвидено в закон, че подлежат на вписване – чл. 2 от ПВп (т.нар. принцип на затвореност на системата за вписване). Вписването на неподлежащи на вписване актове е нищожно и не поражда правно действие, а само създава привидност за вписване;
  • вписването се води по персонална система – групирането на вписаните актове се извършва не по партида на имота, а по партида на лицето, спрямо което се извършва вписването (по партидата на отчуждителя, а в случаите по вписване и отбелязване на искови молби и възбрани – по партидата на ответника по иска);
  • при вписването съдията по вписване проверява единствено дали актът подлежи на вписване и дали актът е съставен в предвидената от закона форма.

В становището си ВАдС припомня и че според това какво действие има актът, който се вписва, отбелязва или заличава, вписването има оповестително, оповестително-защитно или конститутивно действие. И завява, че вписването на ипотеката има две правни последици: първо, възниква самото ипотечно право и второ – правата на ипотекарния кредитор по отношение на имота стават противопоставими на всички трети лица, които придобиват вещни или обезпечителни права от учредителя на ипотеката.

След това в становището се подчертава, че както старият Закон за привилегиите и ипотеките, така и Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) допускат заличаване на ипотеката единствено по искане на ипотекарния кредитор или въз основа на съдебно решение, като чл.179 33Д изрично предвижда, че заличаването на ипотеката погасява ипотечното право.

„Правилникът за вписванията обаче разширява хипотезите на „заличаване на ипотеки”, като вън от предвидените хипотези на заличаване по чл.179 33Д, той урежда и заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, по молба на купувача на публична продан (чл.19, ал.2  ПВп), и заличаване на ипотека, ако същата не е била подновена в 10-годишен срок от датата на вписването (чл.22 ПВп)“, заявява ВАдС. И подчертава, че тези две основания не са регламентирани нито в ЗЗД, нито в друг закон, а вписванията, обявяванията и заличаванията се извършват само в случаите и на основанията, предвидени в закон.

Това дава основание на адвокатурата да заяви, че тези две хипотези, записани в чл.19, ал 2 и чл.22 от ПВп, са недопустими.

В становището се припомня, че Правилникът за вписванията е издаден въз основа на делегация от Закона за собствеността, който предвижда в него да бъдат уредени само „подробностите относно начина на вписването и относно таксите, които се събират при него“. „Правилникът не може да противоречи на закона, като по-конкретно в случая не може да бъде надхвърляна законовата делегация на чл. 116 ЗС. След като законът (ЗС и ЗЗД) не предвижда вписване на заличаване на ипотека само по искане на заинтересовано лице без представяне на съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение, то Правилникът за вписванията не може да въвежда такава хипотеза. Това влиза в противоречие и с принципа за numerus clausus на актовете, подлежащи на вписване, и изискването подлежащите на вписване актове да бъдат установени със закон“, завява адвокатурата.

В становището се казва, че освен, че с Правилника за вписвания са въведени недопустими основания за заличаване на ипотека, правилата в чл.19, ал. 2 и чл. 22 ПВп са и ненужни. „Защото не може да се заличава ипотека, която е погасена – с продажбата на публична продан на ипотекирания недвижим имот на публична продан, се погасява ипотеката и всички вещни права, учредени след вписването ѝ (чл. 175 ЗЗД). С простото изтичане на срока, предвиден в чл. 172 ЗЗД, ипотеката престава да има действие и заличаването ѝ е абсолютно безпредметно – няма как да се заличава ипотека, която вече няма действие: нито обвързва ипотекарния длъжник, нито е противопоставима на трети лица“, обяснява ВАдС.

И изтъква, че чл.22 от ПВп внася допълнително объркване и за момента на преустановяване на действието на ипотеката и противопоставимостта ѝ на правата на третите лица върху имота, придобити след изтичане на 10-годишния срок, но преди заличаването ѝ по реда на чл.22 от ПВп.

„Самата идея да се заличава ипотека, която вече няма действие, е абсурдна – няма ли вписване, респ. изтекъл ли е срокът на вписването, няма ипотечно право: нито имотът е обременен с ипотека, нито ипотекарният кредитор може да се удовлетвори предпочтително от цената на имота“, пише адвокатурата в становището си по тълкувателното дело.

И заключава: „Ипотека, която няма действие поради неподновяването ѝ в срока по чл. 172 ЗЗД, може да бъде подновена и след срока, ако са налице предпоставките за това, като има ред от новото вписване. Подновената след срока ипотека е практически нова ипотека, с ред от новото ѝ вписване, с единствената разлика, че се вписва при облекчени условия – не е необходимо наново да се сключва ипотечен договор във формата на нотариален акт или кредиторът отново да удостоверява едностранното си искане за вписване на законна ипотека“.

В становището специално се подчертава, че вписването на ипотеката е винаги конститутивно, съответно такова ще е и заличаването ѝ, но само в случаите, предвидени в чл.179 33Д, т.е. когато това става по искане на кредитора или въз основа на съдебно решение, защото само в тези случаи законодателят е предвидил, че заличаването на ипотеката води до нейното погасяване.

„Заличаването по чл.19, ал.2 и чл.22 от ПВп, дори да приемем, че са допустими (а те не са, тъй като не са предвидени в закон), нямат конститутивен ефект, защото, за да има конститутивен ефект което и да било вписване (съответно отбелязване или заличаване), това трябва да бъде изрично предвидено в закон. Поради това заличаването на ипотека по реда на чл. 22 от ПВп, която не е била подновена в срока по чл.172, ал.1 ЗЗД, може да има само „декларативен” ефект, т.е. да има само оповестително действие, и не лишава кредитора от възможност от правото да впише ипотеката си наново, с ред от новото вписване“, заявява адвокатурата.