пн. сеп. 23rd, 2019

Правото на ползване според практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК

I. Няколко уводни думи.

Правото е баланс на интереси. За да мерят обаче везните на Темида се изисква деликатен и фин баланс, както от законодателя, така и от правоприложителя. Множество могат да бъдат факторите, които да въздействат при настройката на везните и намирането на баланса. Винаги ми се е искало обаче при намирането на баланса на правото да бъде гледано като на инструмент, чрез който се дава възможност, а не чрез който нещо се отнема непременно от някого.

Законодателят като че ли в разпоредбите на чл. 56 – чл. 62 от ЗС[1] се е опитал да намери баланса. Дали е успял да стори това е дискусионен момент. Достатъчно е да споменем, че например в BGB[2]на проблема са посветени текстовете от §1030 до §1089, вкл., където са разгледани не само въпросите за ползването на вещи, но и на права. Дори този елементарен пример трябва да ни накара да се замислим дали и колко нашият законодател е намерил най-удачните формули и дали прекалената лаконичност на текстовете на ЗС не вреди и не поставя повече въпроси, отколкото отговори.

От своя страна, правоприложителят е ангажиран с прилагането на закона такъв, какъвто е, независимо от неговите несъвършенства. Разбира се, последният не би следвало да се позовава единствено на недостатъчната законодателна уредба[3]. В този смисъл, не може да не се отбележи, че правоприложителят е разрешил множество хипотези, като правят добро впечатление многото допускания на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК. Дали всички разрешения са най-уместните, е въпрос на критичен анализ на всяко едно разрешение. За пълнота в изложението са отбелязани и някои решения, които не са разглеждани по реда на новия ГПК, но имат важно значение, поради което намират място и в настоящото изложение. Не следва да се пропуска и още едно обстоятелство – в новата тълкувателна практика на ВКС, въпреки поредицата ТР, които са свързани с вещноправни проблеми, няма повдигнати въпроси във връзка с правото на ползване – за добро или лошо.

II. Въпроси и отговори за правото на ползване в практиката на ВКС.

В тази част от настоящата систематизация на практика е представена достъпната до този момент практика на ВКС по чл. 290 от ГПК, която е свързана с вещното право на ползване.

  1. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса „за съдържанието на законовия термин упражняване вещното право на ползване и дали в това съдържание се разбира единствено живеене в жилището/ недвижимия имот/, по отношение на който това право е учредено и може ли то да се упражнява, в смисъл на живеене в него, от друго лице са произнесени с обжалваното въззивно решение е отчасти в противоречие с посоченото Решение № 347 от 02.12.2011 г. по гр. д. № 20/2011 г. – II г. о. както и би било от значение за еднаквото и точно прилагане на закона и развитие на правото“. В Решение № 14 от 20.03.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5426/2014 г., II г. о., ГК е прието следното: „Съгласно разпоредбата на чл. 56 ЗС ограниченото вещно право на ползване на недвижим имот включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и право да се получават добивите, без тя да се променя съществено. Ограниченото вещно право на ползване е противопоставимо като абсолютно субективно материално право на всеки, в т. ч. и на собственика на имота. Когато собственикът на един недвижим имот учреди в полза на друго лице ограниченото вещно право на ползване по предвидения за това ред, той се лишава от всяка възможност да ползва вещта. Аналогично е положението, когато собственикът на недвижим имот се разпорежда със собствеността по силата на надлежно сключена разпоредителна сделка в полза на трето лице, но запазва правото си на ползване за себе си и/или за друг чл. на семейството си. Запазеното право на ползване изключва изцяло или отчасти възможността на новия собственик да упражнява правомощието си да ползва собствеността и предполага от страна на новия собственик/ съгласил се да сключи сделката при тези условия/ поведение, с което да се съобрази с онези форми на ползване на имота, който не влизат в противоречие с закона и добрите нрави.

 Законодателят е уредил хипотезите на прекратяване на правото на ползване на чужд имот с разпоредбите на чл. 59 ЗС – правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя- физическо лице или с прекратяването на ползвателя – юридическо лице респ. с изтичане на срока, ако е уговорен такъв; правото на ползване се погасява при погиване на вещта или ако не се упражнява за период по дълъг от 5 години, както и при сливане на качеството на ползвател и това на собственик.

 По съдържание упражняване на вещното право на ползване от ползвателя не се различава от това на собственика на имота, учредил правото и следва да се разбира не само като постоянно обитаване на жилището /недвижимия имот/, а като всяка форма на фактическо и правно използване на имота като: постоянно или временно пребиваване, място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит, стопанска дейност и др. . Не може да има спор, че ползвателят може да се предостави ползването на имота на друго лице под формата на наем /арг. чл. 60 ЗС/ както и под формата на заем за послужване и съответно да се упражнява правото си чрез другиго.

 С Решение № 347 от 02.12.2011 г. по гр. д. № 20/2011 г. -II г. о. се приема, че съдържанието на вещното право на ползване се определя изключително от правомощията да се ползва вещта съобразно нейното предназначение и да се събират плодовете и без да се изменя нейната субстанция, т. е. да се извличат ползите при изпълнение на вменените от законодателя задължения за ползвателя, теза напълно споделена и от настоящия състав.“.

  1. Касационната жалба е селектирана на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса „за приложението на чл. 57, ал. 4 ЗС в производство по чл. 61 ЗС.“. Във връзка с поставения проблем е постановено Решение № 70 от 25.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 31/2014 г., II г. о., ГК, където е дадено следното разрешение: „С разпоредбата на чл. 61 ЗС е уредена възможността собственикът на един недвижим имот да поиска от съда прекратяване на доброволно учредено вещно право на ползване на имота му, ако ползвателят, въпреки отправено му предупреждение, продължава да си служи с вещта по начин, който застрашава същата от разрушаване или със значително увреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта.

 За да се прекрати доброволно учреденото вещно право на ползване, законодателят изисква установяването на действия или бездействия от страна на ползвателя на недвижим имот, с които се застрашава физическата цялост на вещта, предмет на вещното право на ползване или нарушава своите съществени задължения на ползвател.

 Съществените задължения на ползвателя са уредени в  чл. 57 ЗС и са свързани 1/ със заплащане на разноските, свързани с ползването – в т.ч. данъци, такси; 2/ с изискването вещта да бъде поддържана в състояние, в което е получена от собственика, т.е. без промяна на субстанцията и касаещи преустройства или преработка, които биха се отразили на самата собственост /арг. чл. 97 ЗС/, поемане на разноските по съхранението и поддържането на годното за ползване състояние на вещта /аварийни или текущи ремонти/. Наред с тези задължения, законодателят в  чл. 57, ал. 4 ЗС е установил задължението имотът да бъде застрахован в полза на собственика, да заплаща застрахователната премия, доколкото не е установено или договорено друго.

 Евентуално неизпълнение единствено на задължението да бъде застрахован ползваният имот, установено в  чл. 57, ал. 4 ЗС, не обуславя безусловно извод за застрашеност на имота или умишлено увреждане на обекта на правото на ползване, поради което, ако не е отправено предупреждение към ползвателя и ако е налице изпълнението на останалите задължения от страна на ползвателя, не може да се направи извод за прекратяване на доброволно учреденото право на ползване на недвижим имот. Законодателят е установил комплекс от задължения в тежест на ползвателя, гарантиращи запазване на собствеността, покриване на разходите по поддръжката и в състояние годно за ползване. Установеното задължение за сключване на имуществена застраховка в полза на собственика цели имуществена компенсация при евентуалното настъпване на конкретно застрахователно събитие, но само ако сключеният застрахователен договор покрива същия риск. В разпоредбата на  чл. 57, ал. 4 ЗС не е посочено кои рискове следва да покрива застрахователната полица /пожар, земетресение, наводнение или друг такъв/. Предмет на застрахователния договор безспорно може да бъде правото на суперфициарна собственост на обекти като жилища, ателиета, гаражи, складове и др., както и/или терена, на който са изградени. Когато се застрахова чуждо имущество – по арг. на чл. 201, ал. 2 от Кодекс за застраховането /КЗ/, за действителността на договора се изисква съгласието на собственика /макар и това съгласие да може да се даде постфактум при настъпило застрахователното събитие/. Разпоредба на  чл. 57, ал. 4 ЗС, като основание за прекратяване на доброволно учредено право на ползване на недвижим имот, следва да се тълкува в контекста на действащата правна уредба за застраховането – а именно Глава 19 на КЗ, Приложение 1 – т. 8 и т. 9. За да може да се изисква изпълнението на вмененото задължение по  чл. 57, ал. 4 ЗС от ползвателя на конкретен недвижим имот, собственикът следва да е уточнил параметрите на искането си за застраховка в смисъл на рисковете, които желае да бъдат покрити от същата и периода на действие.“.

  1. Подадена и селектирана е касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ЗС за произнасяне по въпроса „за правната характеристика на учреденото от общината по реда на чл. 39 ЗОС право върху недвижим имот, частна общинска собственост и приложимостта на нормите, регулиращи наемните правоотношения.“. Разрешението на правния проблем е постановено в Решение № 106 от 21.06.2013 г. на ВКС по т. д. № 925/2012 г., I т. о., ТКкъдето е възприето, че: „Съгласно чл. 55 ЗС, ограничените вещни права могат да се придобиват чрез правни сделки, по давност и по други начини, предвидени в закона. Правото на ползване като ограничено вещно право -правото да се получават добиви от вещта, без тя да се променя съществено, е уредено в чл. 56 – 62 ЗС.

 Характеристиката на регламентираното в Закона за общинската собственост право на ползване като вещно право произтича от разпоредбата на чл. 62 ЗС, систематично намираща се в раздел VI от Закона „Вещни права върху чужда вещ“, която препраща относно правото на ползване върху държавен или общински имот към специални разпоредби на закон или акт за учредяване на това право, при субсидиарно приложение на общите правила на ЗС. Такива специални разпоредби са Наредбата по чл. 8, ал. 2 ЗОС, предвиждаща реда и условията за учредяване на право на ползване върху имот-частна общинска собственост и разпоредбата на чл. 39 Закона за общинската собственост. Учредяването на право на ползване върху недвижим имот, частна общинска собственост може да бъде възмездно или безвъзмездно, в зависимост от решението на общинския съвет съгласно наредбите по чл. 8, ал. 2 ЗОС и чл. 21, ал. 1, т. 8 ЗМСМА и е свързано с осъществяване на административната процедура: решение на общинския съвет при проведен публичен търг или публично оповестен конкурс, като въз основа на резултатите от търга или конкурса и решението на общинския съвет, кметът на общината издава заповед и сключва договор. Аргумент за вещноправната характеристика на правото по чл. 39 ЗОС е и обстоятелството, че законът ясно разграничава хипотезите на сключване на наемен договор с предмет имоти- частна общинска собственост и основанията за прекратяването на този договор – чл. 14 и 15 ЗОС и възможността да се учреди право на ползване върху имоти-частна общинска собственост, фактическият състав, от който възниква това право и неговите разновидности- чл. 39 ЗОС.

 Учреденото право по чл. 39 ЗОС няма облигационен характер. Договорът е с вещноправни последици, поради което са неприложими правилата на ЗЗД за наемния договор и в частност възможността наемодателят да получи обезщетение след прекратяване на наемния договор при продължаващо ползване на вещта, независимо че е престанал да бъде неин собственик. Приложение следва да намерят разпоредбите на ЗС, към които препраща нормата на чл. 62 ЗС. По отношение на материалноправната легитимация на ищеца да получи обезщетението след прекратяване на правото на ползване е приложима разпоредбата на  чл. 57, ал. 1 ЗС – ползувателят е длъжен да върне вещта на собственика, съответно обезщетението за продължаващото ползване се дължи на титуляра на правото и съобразно неговите права върху вещта.“.

  1. Разглеждането на касационната жалба е било на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, „поради противоречиво разрешаван въпрос относно доказателствата, въз основа на които съдът може да изгради вътрешното си убеждение.“.

В Решение № 138 от 8.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1056/2010 г., II г. о., ГК е постановено, че: „Въззивното решение в атакуваното му част е постановено по предявения от Н. И. П. ревандикационен иск по отношение на първия приземен етаж от жилищна сграда и иск за заплащане обезщетение за лишаване от ползването му. Ответниците са навели възражение, че са придобили по давност вещното право на ползване върху процесния етаж. Въззивният съд е приел исковете за основателни, тъй като ищецът се легитимира като собственик с нотариален акт № 110/1996 г., като правото на ползване, запазено от прехвърлителя, се е погасило със смъртта му през 2004 г., а претенцията на ответниците, касаеща придобиване по давност на вещното право на ползване е отхвърлена с влязло в сила решение по гр. д. № 3358/2006 г. на Пловдивския районен съд, преюдициално за настоящото дело, което е било спряно до приключването му. По делото липсва определение на съда за приемане сред доказателствения материал на влязло в сила решение по гр. д. № 3358/2006 г. на Пловдивския районен съд, с което да е отхвърлен иск на настоящите касатори за придобиване по давност на вещното право на ползване.

 С решение № 2375 от 22.07.1981 г. по гр. д. № 1861/81 г., II г. о. е прието, че съдът не може да се позовава на доказателства, които не са допуснати и събрани по съответния ред.

 Правилна е практиката по приложеното към касационната жалба и посочено по-горе решение № 2375 от 22.07.1981 г. по гр. д. № 1861/81 г., II г. о., доколкото съгласно изричната разпоредба на чл. 188, ал. 1 ГПК (отм.) вътрешното убеждение на съда се формира след преценка на всички доказателства по делото и доводи на страните.

 В настоящия случай въззивното решение е постановено при допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила, тъй като в хода на съдебното производство по делото не е приобщавано към доказателствения материал влязло в сила решение по гр. д. № 3358/2006 г. на Пловдивския районен съд, с което да е отхвърлен иск на К. И. и Б. П. за придобиване по давност на вещното право на ползване. Решението от 16.02.2007 г. по посоченото дело е било обжалвано, поради което не е можело да влезе в сила, а и е отменено с решение № 1401 от 13.07.2007 г. по гр. д. № 934/2007 г. на Пловдивски окръжен съд, с което е признато за установено по отношение на Н. И. П., че К. И. И. и Б. И. П. са придобили по силата на давност вещното право на ползване върху процесния първи /сутеренен етаж/, като въззивното решение е влязло в сила с потвърждаването му в тази част с решение № 6 от 28.01.2009 г. по гр. д. № 5643/2007 г., ВКС, III г. о. от 9.09.2002 г. Следователно приетите по делото доказателства, съответстващи и на изричното признание на ищеца, установяват, че Н. И. П. е носител на голата собственост, но ответниците са носители на вещното право на ползване върху процесния имот, от което следва неоснователност на предявения ревандикационен иск и иск за заплащане обезщетение за лишаване от правото на ползване.“.

  1. Касационното обжалване е било по реда на чл. 218а, ал. 1, б. „а“ ГПК (отм.) във връзка с § 2, ал. 3 от ПЗР на ГПК (ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г.). Като във връзка с правото на ползване в Решение № 204 от 9.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1297/2008 г., II г. о., ГК е прието, че: „Нормално учредяването на правото на ползване се съпътства или следва от предоставяне на фактическата власт, даваща възможност да се упражнява вече прехвърленото право. В тези случаи, както и когато правото на ползване се учредява чрез запазването му от досегашния собственик при прехвърляне на правото на собственост, у собственика остават определена част от възможностите, които е имал и преди възникване на правото на ползване, в т.ч. и да предявява исковете за защита на собствеността (чл. 108 и чл. 109 ЗС), тъй като с посегателството върху вещното право на ползване обикновено се засяга и правото на собственост върху вещта. Макар че съгласно чл. 58 ЗС е длъжен да съобщи на собственика за посегателствата върху имота, ползвателят и сам може да си служи с вещните искове – ревандикационен и негаторен, с оглед разпоредбата на чл. 111 ЗС (предвиждаща, че разпоредбите относно недвижимите имоти се прилагат и спрямо вещните права върху такива имоти, ако законът не постановява друго) и липсата на текст, ограничаващ ползвателят да предявява исковете за защита на своето вещно право. Доколкото в производството за спорна съдебна администрация по чл. 32, ал. 2 ЗС въпросът за съсобствеността е преюдициален за разпределението на реалното ползване, в процеса носителят на обременената с право на ползване част от съсобствения имот и ползвателят са необходими другари, заедно с останалите участници в съсобствеността. Решението на съда трябва да бъде еднакво за всички тях.“.
  1. Подадена е касационна жалба по материалноправния въпрос „за реалното изпълнение на задължението на ползвателя да застрахова в полза на собственика ползваната вещ съгласно чл. 57, ал. 4 ЗС.“. Отговорът на поставения въпрос е даден с Решение № 228 от 12.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1859/2009 г., IV г. о., ГКспоред което: „По поставения въпрос, Върховният касационен съд намира, че съгласно чл. 79, ал. 1 ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право на първо място да иска реално изпълнение. Кредиторът има право да получи реално изпълнение независимо от естеството на неговото притезание, той е свободен да избере дали да претендира реално изпълнение, или обезщетение за неизпълнението, но ако избере да претендира обезщетение, длъжникът може съгласно чл. 79, ал. 2 ЗЗД да наложи реалното изпълнение, доколкото интересът на кредитора да го получи не е отпаднал. Тези правила са израз на основния принцип на гражданското право, че договорите трябва да се спазват (pacta sunt servanda). Правото на кредитора да получи реално изпълнение може да бъде ограничено единствено от невъзможността задължението да бъде изпълнено принудително със средствата на изпълнителния процес. Затова са недопустими искове за реално изпълнение на задълженията на работника по трудово правоотношение, искове за реално изпълнение на съпружески задължения и др. под.“.
  1. Селекцията на подадена касационна жалба е била извършена на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по материалноправния въпрос „дали притежаващият вещно право на ползване върху недвижим имот може да претендира само обезщетение за пропуснати ползи от повредени или унищожени многогодишни насаждения, или може да претендира и обезщетение за вреди от унищожаването и повреждането им, настъпили в резултат на мероприятие по растителна защита.“. По въпроса в Решение № 271 от 5.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1532/2013 г., III г. о., ГК, е прието, че: „Ползвателят придобива за себе си плодовете на вещта докато трае правото му на ползване. Съгласно чл. 59, ал. 3 ЗС правото на ползване се погасява с погиването на вещта. Следователно с погиването на трайните насаждения плодоползването се прекратява. С повреждането или погиването на многогодишните насаждения отпада и правото на ползвателя на имота да получи обезщетение за пропуснати ползи от реколта. Право да претендира обезщетение за вреди от погиването на многогодишните насаждения възниква за собственика им, но не и за ползвателя.“.
  1. Допуснато е касационно разглеждане на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса „за правомощието на притежаващото право на ползуване върху идеална част от един имот лице да отдава под наем реална част от имота, както и дали наемателят разполага с правото да променя съществено отдадения под наем имот и неговото предназначение /от жилище в офис/ и то чрез присъединяването му към своя съседен имот и за правните последици на извършените от наемателя промени на имота.“. Отговорът е даден с Решение № 271 от 20.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1237/2010 г., II г. о., ГКкойто е в следния смисъл: „Притежателят на ограничено вещно право на ползуване върху недвижим имот разполага с правомощието да отдава имота под наем, но само до обема на притежаваното право. Притежаващото право на ползуване върху идеална част от недвижим имот лице има право да отдава под наем съответната идеална част от имота. С правомощието да отдава под наем реално обособена част от имота това лице ще разполага само ако ползуването на имота е било разпределено по реда на чл. 32 ЗС. Само в този случай сключеният от него договор за наем би могъл да бъде противопоставен на собственика на вещта, притежаващ и съответната част от правото на ползуване. Наличие на правно основание за ползуване по смисъла на чл. 108 ЗС би бил само договор за наем с притежаващо правото на ползуване лице в рамките на правото, което то притежава с оглед отношенията си със собственика на имота.

 Наемателят разполага с правомощието да променя предназначението на имота само със съгласието на неговия собственик по предвидения в ЗУТ ред. Промяна на предназначението на част от отдаден под наем имот чрез присъединяването й към друг, съседен имот също би могло да се извърши само със съгласието на собственика на отдадения под наем имот и при спазване изискванията на ЗУТ за присъединяването. Извършените от наемателя без съгласието на собственика на имота промени нямат за правна последица нито промяна на неговото предназначение, нито промяна в принадлежността на правото на собственост чрез присъединяване, освен в хипотезата на чл. 97 ЗС.”.

  1. Касационна проверка на въззивно решение е била допусната по следните въпроси: „материално правния въпрос за прекратяването на правото на ползване върху имот ако не е било упражнявано в продължение на пет години и по процесуалния въпрос касаещ цялостно обсъждане на доказателствения материал и съпоставянето му с доводите и възраженията на страните- чл. 12 ГПК, както и върху кого лежи доказателствената тежест за установяване на фактическото обстоятелство, че в продължение на пет години не е осъществявано ползване върху имота и следва ли съдът при постановяване на решението да обсъди доказателствата в тяхната взаимна връзка, както и доводите и възраженията на страните, изпълнявайки задълженията си по чл. 235 ГПК.“.

На инвокираните въпроси е даден отговор в Решение № 327 от 30.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 844/2010 г., I г. о., ГКв което е прието, че въззивното решение е валидно, но недопустимо и постановява следното: „При постановяване на решението са обсъдени приложените доказателства и становищата и възраженията на страните като съдът ги е преценил по вътрешно убеждение, което е в съответствие с изискването на чл. 12 ГПК. В съответствие с чл. 235, ал. 1 ГПК е основал своето решение на основание фактите по делото.

 При постановяването на касираният съдебен акт са били взети предвид следните факти: с н. а. №…, т…., н.д. №…. от….. г. Д. К. Д., който е бил в брак с втората ответница М. В. Д. е закупил едноетажната жилищна сграда и 154,60 кв. м. идеални части от дворното място, цялото с площ от 236 кв. м. съставляващо парцел…, кв…. по плана на…. м.р., [населено място]. Този имот е бил притежаван в СИО от двамата съпрузи. С н.а. №…, т…., рег. №…., н.д. №… от…. г. жилището и ид.ч.от дворното място са били подарени на дъщерята на купувачите, която е ищец и касатор по делото С. Д. Д.. Родителите са запазили право на ползване върху имота. Безспорно по делото е установено, че Д. К. Д. и М. В. Д. не са живели на този адрес, но периодично са го посещавали. М. В. Д. е била болна от множествена склероза и трудно подвижна. Едноетажната жилищна сграда е била съборена в края на м. май 2005 г. до края на м. юни 2005 г. Събарянето е свързано с учредяването на правото на строеж с н.а. №…, т….., н.д. №… . от…. г., с който С. Д. Д. и другия съсобственик на дворното място Вяра Д. са учредили право на строеж в полза на „Д.“. С този договор касаторката е продала на търговското дружество апартамент №…, апартамент №…, ателие № 1, гараж №…. и Интернет клуб. Върху мястото е изградена шестетажна жилищна сграда. По делото са били събрани и доказателства, че ползвателите не са изпълнявали задълженията си по  чл. 57, ал. 1 от Закона за собствеността, тъй като консумативните разноски за вода и ел. енергия и данъците са заплащани от ищцата- собственик, която е живяла в спорното жилище до неговото събаряне. При тази фактическа обстановка въззивният съд е намерил, че предявеният отрицателен установителен иск е допустим, но неоснователен. Съдържанието на вещното право на ползване се определя изключително от правомощието да се ползва вещта съобразно нейното предназначение и да се събират плодовете й без да се изменя съществено нейната субстанция. Затова законът определя, че погасяването на това вещно право да се осъществява при смъртта на субекта – негов носител, при погиване на вещта, както и при неупражняването на правомощието в течение на пет години, т.е. във всички случаи погасяването на ограниченото вещно право е правна последица от нереализирането на правомощието за ползване на вещта.

 При разглеждането на настоящият отрицателен установителен иск първият въпрос, който следва да се постави е за неговата допустимост с оглед наличието на правен интерес. За да не налице правен интерес при отрицателния установителен иск при който ответника се позовава на спорното право, правните последици от иска следва да рефлектират в правната сфера на ищеца като запазят или обогатят имуществото му. В конкретния случай няма спор, че към юни 2005 г., а исковата молба е предявена на 19.12.2006 г. спорната жилищна сграда вече не е съществувала, т. е. в случая по отношение на нея вече е било погасено правото на ползване при условията на чл. 59, ал. 3, пр. 1 ЗС. Това ограничено вещно право вече не е съществувало в патримониума на ответниците, то е било погасено по силата на закона и не е могло да се отрази неблагоприятно на имуществената сфера на ищцата-касатор Създадените административни пречки от ответницата не обуславят правен интерес от предявяването на иска. Погасено е и правото на ползване върху идеалната част от дворното място, което с изграждането на шестетажната жилищна сграда е престанало да бъде самостоятелен обект на собственост и ползване, а представлява обща част по предназначение към сградата. След като правото на ползване е погасено поради физическото погиване на постройката и не съществуването като самостоятелен обект на дворното място, то липсва правен интерес у касаторката, преценен в горния смисъл,., да установи, че правото на ползване е погинало на друго правно основание- поради неговото неупражняване в продължение на пет години към 2005 г., когато обекта вече не е съществувал. Не обуславя наличието на правен интерес и искането за обезсилване на нотариалният акт, което е правна последица от допустим иск за материално право.

 Предявеният иск е недопустим поради липса на правен интерес и постановените решения по недопустим процес следва да се обезсилят и производството по делото да бъде прекратено.“.

  1. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 2 от ГПК, по въпроса „за правото на ползвателя да ползува целия имот, а оттам и да получи обезщетение за целия имот в хипотеза на запазено право на ползуване за две лица заедно и поотделно и за правата на трети лица, допуснати в имота от единия от ползвателите.“ и по въпроса „за правното основание, на което носителят на вещното право на ползуване върху недвижим имот може да претендира обезщетение за това, че е лишен от ползуването от лица, с които няма сключен договор за наем, вкл. и собственика на имота.“.

На поставените правни проблеми е даден отговор в Решение № 347 от 2.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 30/2011 г., II г. о., ГКкъдето е постановено, че: „По въпроса за правото на ползвателя да ползува целия имот, а оттам и да получи обезщетение за целия имот в хипотеза на запазено право на ползуване за две лица заедно и поотделно в решение № 2029/10.02.2006 г. по гр. д. № 1331/2004 г. на IV ГО на ВКС е прието, че клаузата на договора, съгласно който едно лице си запазва право на ползуване заедно и поотделно с друго лице предлага на всеки от тях две възможности за упражняване на правото-сам или заедно с другия носител на същото право и от момента, в който единият ползвател напусне имота, правото на ползуване на другия срещу носителя на голата собственост е в пълен обем.

 Настоящият състав на Второ ГО на ГК на ВКС, след преценка на застъпените становища по поставения въпрос в цитираното решение и в постановеното от Великотърновския апелативен съд, на основание чл. 291, т. 1 ГПК приема за правилно становището, изразено в решение № 2029/10.02.2006 г. по гр. д. № 1331/2004 г. на IV ГО на ВКС, като съображенията за това са следните:

 В хипотеза, при която две лица са запазили за себе си правото на ползване върху недвижим имот заедно и поотделно, всяко едно от тях има правото да ползва цялата вещ при зачитане обаче правата и на другия ползвател, като това негово право е противопоставимо на всички трети лица, вкл. и на собственика на имота. Правото на ползване може да бъде ограничено само от правата на другия ползвател и то само доколкото последният изяви желание да ги упражнява лично или чрез другиго в рамките на правомощията по  чл. 56, ал. 1 ЗС. Всеки един от ползвателите следователно може да претендира заплащане на обезщетение за целия имот от всяко трето лице, което му създава пречки да упражнява правата си, вкл. и от собственика на имота.

 Ползвателят може да допусне трети лица в имота, но само до размера на правата, които може да противопостави на другия ползвател, т. е. ако правото на ползване е учредено в полза на две лица заедно и поотделно, всеки един от тях може да противопостави на другия права върху % ид. част от имота.

 По въпроса за правното основание, на което носителят на вещното право на ползване върху недвижим имот може да претендира обезщетение за това, че е лишен от ползването от лица, с които няма сключен договор за наем, вкл. и собственика на имота в решение № 69/4.03.2010 г. по гр. д. № 159/2009 г. на III ГО на ВКС по реда на чл. 290 ГПК е прието, че претенцията на носителя на правото на ползване за присъждане на обезщетение за това, че е бил лишен от възможността да упражнява своето право, следва да бъде разгледана по реда на чл. 59, ал. 1 ЗЗД.

Настоящият състав напълно споделя изразеното в решение № 69/4.03.2010 г. решение на III ГО на ВКС, постановено по гр. д. № 159/2009 г.“.

  1. На основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК е допуснато касационно разглеждане, с оглед поставен материалноправен въпрос – „дали клауза в договор за дарение, че дарителят „запазва правото да живее със съпруга си докато са живи на етажа без за това да заплащат наем“ следва да се тълкува като вещно право на ползване на недвижим имот от двамата съпрузи, или се касае за право да се държи недвижимия имот до смъртта на дарителя.“.

С Решение № 372 от 26.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 336/2012 г., I г. о., ГК е постановено следното: „Въпросът е материалноправен, по приложението на нормите на  чл. 56 до чл. 59 ЗС и чл. 20 ЗЗД. Съгласно приетото в  чл. 56 ЗС за съдържанието на правото на ползуване, отговорът включва отговор на въпроса дали е запазено (и съответно учредено) правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение. Доколкото имотът е жилище (етаж от къща с принадлежности), това ползване съобразно предназначението означава да се живее в къщата и при цитираното съдържание на уговорката, именно това е уговорено. Доколкото изрично бъде написано (уговорено), че това право е запазено за носителя на правото на собственост – няма съмнение, че то означава право да се живее в къщата. Доколкото бъде написано (уговорено), че се запазва и за съпруг, който не е носител на това право, такава уговорка трябва де се тълкува с оглед правомощията на носителя на правото на собственост в смисъл на учредява (това е правният термин). Съгласно чл. 22 ЗЗД няма пречка да се договаря в полза на трето лице, а следователно и да се учредява право на ползване в полза на трето лице.“.

  1. Касационното обжалване е допуснато поради противоречивото разрешаване на материалноправните въпроси „за възможността мнозинството съсобственици да сключи договор за наем за срок от три години и възможността сключеният за по-дълъг срок договор да обвърже страните за по-краткия с възможност за продължаването му като безсрочен, както и за правното значение на овластяването на председателя на кооперацията от общото събрание за сключване на договори за наем със срок над 3 години.“.

С Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК е даден отговор, в следния смисъл: „По първия поставен въпрос едни съдилища приемат, че мнозинството съсобственици има правомощието да управлява, но не и да се разпорежда с общата вещ, поради което то не може да сключи договор за наем със срок над три години и такъв договор е нищожен поради липса на съгласие, а други съдилища – че когато мнозинството съсобственици сключи договор за наем със срок над три години, договорът поражда действие за срок от три години, след което може да продължи да обвързва страните като безсрочен.

 Върховният касационен съд намира правилно второто разрешение. Договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор може да бъде сключен и от наемател или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В приложното поле на тази норма попадат не само последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и последиците от волеизявленията на различни представители – законни (според пределите на уредените в закона техни правомощия – напр. управител на незаето наследство) или договорни (според пределите на представителната им власт, учредена в пълномощното – напр. управител на един чифлик). Член 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД може да продължи за неопределен срок.

 По втория поставен въпрос едни съдилища приемат, че председателят на кооперацията трябва да бъде овластен от общото събрание за сключването на договори за наем със срок над три години, а други съдилища – че такова овластяване е необходимо само когато наеманата вещ е собственост на кооперацията.

 Върховният касационен съд намира правилно второто разрешение. Правото на едно лице да ползва определена вещ, в това число да придобива нейните естествени и граждански плодове може да възникне като елемент от придобитото право на собственост. Собственикът може да отстъпи (или предостави) ползването другиму в различен обем и за различен период от време. В най-малък обем и за най-кратък срок ползването може да бъде предоставено по договор за наем, а в най-пълен обем и за най дълъг период от време – при учредяването на вещно право на ползване. Ползването на една вещ може да бъде предоставено също и чрез договор за аренда, заем за послужване, предоставяне на земя на кооперация за съвместно ползване, апорт в търговско дружество и всякакви ненаименовани договори (чл. 9 ЗЗД). С договора за аренда арендодателят предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т. ч. правото да придобива нейните естествени плодове срещу арендно плащане – гражданските плодове на земята. Арендаторът получава естествените плодове на земята, а арендодателят – гражданските. Формата за валидност на арендния договор е писмена с нотариална заверка на подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в общинската служба по земеделие, като вписванията не са елемент от фактическия му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права от същия праводател, а вписването в общинската служба по земеделие има чисто оповестително действие. Арендният договор без нотариална заверка на подписите е нищожен поради липса на форма, но той обвързва страните като договор за наем (конверсия на документ с опорочена форма). Договорът за наем на земеделска земя също позволява на наемателя да придобива нейните естествени плодове срещу наемна цена – гражданските плодове. Вещното право на ползване позволява на титуляра да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта. Вещното право на ползване може да продължи най-много докато трае правосубектността на титуляра, ако той е физическо лице – до смъртта му, а ако е юридическо лице – до прекратяването му. Титулярът на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3, съответно над 10 години или да я дава под аренда, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт на ползвателя). Ако сделката за учредяване на вещното право на ползване не е сключена в надлежната форма (нотариален акт – в общия случай или нотариална заверка на подписите – при апорт) вещно право на ползване не е учредено, но страните са обвързани от облигационно отношение със същото съдържание поради конверсията на документа с опорочена форма. При предоставянето на земя на кооперация за съвместно ползване, кооперацията получава възможността да придобива както естествените, така и гражданските плодове на земята, тя може да пренаема земята за срок над 3, съответно над 10 години или да я преарендува, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на бившия чл. или наследниците му след прекратяване на неговото членство.

 Уредените в закона и устава правомощия на органите на кооперацията се отнасят за нейното имущество. Тези правомощия не може да имат никакво значение за имуществото, което е предоставено на кооперацията от членове за съвместно ползване, както и по отношение на имущество, което й е предоставено за временно ползване от трети лица. Правомощията на кооперацията по отношение на предоставеното й имущество се определя от сключените договори за предоставянето му и се упражняват от нейния председател.“.

  1. Правният въпрос, по който е допуснато касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, е „правото на обитаване съставлява ли право на ползване по смисъла на чл. 56 от ЗС и противопоставимо ли е на собственика.“.

Отговорът е даден в Решение № 561 от 29.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1201/2009 г., I г. о., в което е прието, че: „Съгласно чл. 55 от ЗС, ограничените вещни права, до колкото са предвидени в закона могат да се придобиват чрез правни сделки, по давност и по други начини, предвидени в закона. Правото на ползване, като ограничено вещно право е уредено в  чл. 56 – 62 от ЗС. Следователно само предвидените в закона ограничени вещни права могат да бъдат обект на придобиване и притежание. По своя характер, правото на ползване включва правото да се използва лично вещта съобразно нейното предназначение и по начин, че да не се променя съществено. / чл. 56 от ЗС/. Правото на обитаване не е уредено като самостоятелно ограничено вещно право в закона и поради това не представлява такова. По своя характер, съобразно разясненията, дадени в ТР № 47/1961 г. правото на обитаване е вещно право на ползване на недвижим имот за личните нужди на ползвателя. Следователно не намира опора в закона изводът на въззивния съд, че правото на обитаване е с по-малък обем от обема на правото на ползване. Като ограничено вещно право, правото на обитаване, съставлява по естеството си право на ползване. Възможността това право да се притежава отделно от правото на собственост означава, че то може да бъде запазено при прехвърляне на голата собственост от прехвърлителя-собственик. Без значение за съдържанието и обема му е дали е учредено чрез правна сделка, или придобито по давност, или е запазено от собственика-прехвърлител. И в трите случая то се ползва с прана защита и задължава всички трети лица, включително и носителя на правото на собственост да се съобразява с него.“.

  1. Касационното обжалване е допуснато „поради значението на материалноправния въпрос за валидността на наемен договор на земеделска земя.“.

С оглед на това е произнесено Решение № 703 от 5.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2009 г., IV г. о., ГК, което приема, че „върху земеделската земя, както и върху всяка друга телесна вещ може да бъде учредено вещно право на ползване. Когато вещта е недвижима, вещното право се учредява с нотариален акт (или договор за делба с нотариална заверка на подписите), който трябва да бъде вписан, за да бъде противопоставим на трети лица, които черпят права от същия праводател. Така учреденото вещно право позволява на неговия титуляр да ползва вещта и да придобива нейните естествени и граждански плодове. Ако правото на ползване се учредява възмездно, плащането на цената може да бъде уговорено наведнъж или на части през определени периоди от време. Права със същото съдържание може да възникнат и от облигационна връзка. По договора за наем наемателят има правото временно да ползва наетата вещ, да събира естествените й плодове, като може да придобива и гражданските плодове, доколкото има право да я пренаема изцяло или отчасти. Договорът за наем на недвижима вещ, макар и да не поражда, променя нито погасява вещни права, също може да бъде вписан, за да може правата на наемателя да бъдат противопоставими на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем, освен ако е търговска сделка, е ограничен с 10-годишен срок, но ако негов предмет е земеделска земя (и/или други вещи за земеделско производство), той може да бъде сключен и за по-дълъг срок (но не по-малко от четири стопански години). За да е валиден, договорът за аренда трябва да е сключен с нотариална заверка на подписите, а за да може правата на арендатора да бъдат противопоставени на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател, той трябва да бъде вписан в нотариалните книги.

 Земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем може да обвърже страните за срок до 10 години, освен ако е търговска сделка. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Ако временното ползване е отстъпено безвъзмездно, договорът не е за наем, а за послужване.

 Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4 стопански години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОСЗГ няма правно значение за валидността и действието му. Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Ако договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като наемна цена.

 Земеделска земя може да бъде обект и на право на ползване. Формата за валидност на учредителната сделка (между живи) е нотариален акт или писмен договор с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за аренда или наем, а при безвъзмездност – в заем за послужване. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Ако договорът е възмезден, ползвателят дължи уговорената цена на правото на ползване. Ако договорът е конвертиран в такъв за аренда или наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като арендна или наемна цена.“.

  1. В Решение № 938 от 12.07.2007 г. на ВКС по гр. д. № 692/2006 г., V г. о. е направен следният правен извод: „Ползвателят на недвижим имот за защита на отнетото му владение не само може да съобщи на собственика за всяко посегателство върху собствеността, но може да се защити и с ревандикационен иск по чл. 108 ЗС и с негаторен иск по чл. 109 ЗС за прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражни своето право на ползване.“.
  1. В Решение № 1546 от 18.I.1993 г. по гр. д. № 1163/92 г., IV г. о. е приет следният правен извод: „Събирането на гражданските плодове (наемите) от жилищен етаж от ползувателите на същия представлява реализация на правомощията на носителя на вещното право на ползване. Отдаването под наем на етажа не може да се третира като ограничаване на правото на собственост на ищеца, притежаващ голата собственост по негаторния иск.“.

III. Вместо заключение.

Дали разрешенията, които да са дадени от задължителната практика, са добри, или лоши – времето ще покаже. Безспорно е, че един критичен преглед би могъл да доведе до преосмисляне на някои позиции или до подобряването на други. Затова споделям и едно чуждо съждение – „По-добре грешна, но константна практика.“[4]. Ако се върнем на баланса на интереси, с който беше започнато настоящото изложение, ще трябва да кажем, че въпроса, който поставя посоченото по-горе съждение, е философски – дали, доколко и чии интереси следва да се жертват, ако съждението е вярно и в крайна сметка – трябва ли да бъдат жертвани изобщо[5].

Автор: Васил Александров юрист, хон. ас. по РЧП

 

Източник: gramada.org

Вашият коментар