пн. мар. 25th, 2019

Противопоставимост на възбраната на вписан договор за наем на имот или аренда на земеделска земя (чл. 453, т. 5 ГПК)

Статията предлага тълкуване на разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК. Тя има за цел да предостави отговори на въпросите относно правата на наемателите на имот или арендаторите на земеделска земя, която е изнесена на публична продан, както и съпътстващите ги усложнения при реализирането им. Анализирана е и хипотезата на въвод във владение на купувача в продадения на публична продан имот или земеделска земя и възможностите за защита на наемателите и арендаторите, които ги държат към този момент.

 

Според чл. 453, т. 5 ГПК на взискателя и на присъединените кредитори по изпълнителното дело не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на възбранения недвижим имот. Тук трябва да се вземе предвид, че в зависимост от съдържанието на клаузите в договорите тези актове могат да бъдат квалифицирани като актове на обикновено управление или на разпореждане. Поради това в съдебната практика на ВКС е проведено разграничение в светлината на чл. 453 ГПК, което има съществено значение както за кредитора по изпълнителното дело, така и за купувача от публичната продан. Нека разгледаме малко по-подробно тази практика на ВКС.

В Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г., I г. о. на ВКС, е прието, че целта на изпълнителното производство при изпълнение, насочено върху недвижим имот за удовлетворяване на подлежащо на изпълнение парично вземане на кредитора е притежаваният от длъжника имот да бъде продаден по предвидения в ГПК ред, като получената от проданта сума послужи за удовлетворяване претенцията на взискателя. За да бъде постигната тази цел и за да бъде предотвратена възможността длъжникът да се разпореди с имуществото си, лишавайки по този начин взискателя от възможността да получи дължимата престация, процесуалният закон предвижда непротивопоставимост спрямо взискателя, а оттам съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършването на публичната продан, на определени актове на длъжника, извършени след налагането на възбраната. И тъй като изпълнителното производство няма за цел неоправдано ограничаване правната сфера на длъжника, преценката за противопоставимостта на сключените от длъжника след налагане на възбраната договори за аренда, респ. договори за наем следва да бъде извършена с оглед естеството на посочените в чл. 453 ГПК актове. На взискателите, както и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършване на публичната продан са непротивопоставими само извършените от длъжника след налагането на възбраната актове на разпореждане с имуществото, срещу което е насочено изпълнението. Разпоредбите на чл. 453 ГПК, чл. 496, ал. 2 ГПК и чл. 498, ал. 2 ГПК установяват непротивопоставимост и уреждат правните последици на извършените от длъжника актове само по отношение правото на собственост, гарантирайки осъществяване на публичната продан и правото на купувача да придобие собствеността. След налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху имота, но няма правото да се разпорежда с него, а само правото да извършва действия на обикновено управление, доколкото правото му да извлича ползите от имота, включително да получава гражданските плодове, не е ограничено. Поради това приложение по отношение на сключените от него договори за наем на имота в подобна хипотеза следва да намери разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Тази разпоредба следва да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно пар. 1 ПЗР на ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, като се приеме, че лице, което може да извършва само действия по обикновено управление на земеделска земя, не може да сключва договор за аренда за срок, по-голям от минимално установения в чл. 4 ЗАЗ.

В смисъла на гореизложеното са и множество други съдебни актове – вж. напр. Решение № 1443 от 09.11.2016 г. по възз. гр. д. № 1921/2016 г. на ОС-Пловдив, Решение № 1669 от 16.12.2016 г. по възз. гр. д. № 2264/2016 г. на ОС-Пловдив, Решение № 228 от 24.11.2017 г. по гр. д. № 394/2017 г. на РС-Бяла, Решение № 2660 от 02.08.2016 г. по гр. д. № 5923/2016 г. на РС-Пловдив, Решение № 65531 от 17.03.2017 г. по гр. д. № 59707/2015 г. на СРС и др.

Аз приемам, че горепосочената съдебна практика трябва да бъде подкрепена като правилна. Разбира се, разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК трябва да бъде съобразявана всякога, но тя не трябва да бъде тълкувана изолирано от другите разпоредби в ГПК, а във връзка с разпоредбите на чл. 451, ал. 1 ГПК и чл. 452, ал. 1 и 2 ГПК. В тях изрично е посочено, че се забранява на длъжника да се „разпорежда“ с възбранения имот. По аргумент от противното, на длъжника не е забранено да управлява имота. Следводателно, той може да сключва договори за обикновено управление на имота и да събира гражданските плодове от него (наемна цена или арендни плащания), както и естествените плодове (напр. плодове, зеленчуци, зърнено-житни култури и т.н.). Тези действия в никакъв случай не накърняват правата на кредитора по изпълнителното дело. Дори напротив, той има полза от тях. Кредиторът има интерес от това длъжникът да получава парични доходи или да обработва земята си, за да извлича ползите от нея, и от полученото да погасява дълга си. Абсолютно нелогично е да се твърди, че такива действия могат да доведат до вреди за кредитора, тъй като той има желанието по възможно най-бързия начин да разпродаде цялото имущество на длъжника и е насочил интереса си към имотите на длъжника. Кредиторът не понася вреди от управлението на имота, а има само ползи. Той има възможност да наложи запор върху паричното вземане на длъжника спрямо наемателя или арендатора по реда на чл. 450, ал. 2 и 3 ГПК и чл. 507 ГПК, като в този случай от получаване на запорното съобщение третото лице (наемател или арендатор) ще трябва да изпълнява задължението си за плащане на наемна цена директно по изпълнителното дело. Кредиторът има възможност да наложи запор и върху естествените плодове, като след това поиска от съдебния изпълнител тяхната продажба по някой от предвидените начини по чл. 475-478 ГПК. От продажната цена кредиторът ще удовлетвори вземането си. Тук не трябва да се забравят интересите и на третите лица, които са сключили договори с длъжника. Техните права също трябва да бъдат съобразявани при търсене на баланс в отношенията между лицата. Често тези лица са инвеститори, които развиват търговска дейност и създават работни места, които трябва да бъдат защитени. Например, това могат да са търговски дружества, използващи възбранените имоти за офиси или за добиване на пшеница от земеделската земя. Поради това те не бива да носят негативи от сключването на сделки на обикновено управление с лица, които нямат законова забрана да извършват такива правни действия. Следователно, при търсене на решение трябва да се изхожда от принципната позиция, че положението на тези лица не трябва да се влошава вследствие на предприетите изпълнителни действия от съдебния изпълнител и промяната на собствеността върху имота след публичната му продан.

Видно от гореизложеното, стига се до извод, че сделките на обикновено управление относно възбранения имот не само не увреждат интересите на кредитора, а предоставят възможност на длъжника да управлява имота си и чрез полученото да погаси дълга си. Очевидно е, че кредиторът получава още възможности за удовлетворение. Тези възможности не възпрепятстват правото му да иска изнасяне на имота на публична продан. Поради това тук не трябва и да се твърди, че е налице конкуренция между правата на кредитора по изпълнителното дело и лицето, което е сключило сделка на обикновено управление с длъжника. За конкуренция на права трябва да се говори, когато едно лице притежава право, което отрича или ограничава право на друго лице. В случая правата на кредитора не се отричат или ограничават от тези на наемателя или арендатора. Напротив, те се обогатяват с още възможности, за което по-горе бяха дадени и конкретни аргументи в светлината на действащата уредба на ГПК. Това е и правната логика на длъжника да се забранява единствено разпореждане с възбранения имот, което може да доведе до осуетяване на принудителното изпълнение, но не и сключване на сделки на обикновено управление на имота. Тази логика трябва да се обвързва и със смисъла, който трябва да се влага в разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК, а именно: наемателят и арендаторът, както и другите ползватели или управляващи възбранения имот не могат да противопоставят правата си на кредитора и на присъединилите се кредитори с оглед на възможността срещу тях да бъде насочено принудителното изпълнение в качеството им на трети лица, както и в смисъл, че правата на наемателя и арендатора не могат да дадат основание за осуетяване на публичната продан на възбранения имот и за настъпване на вещния ефект на постановлението за възлагане, с което купувачът придобива собствеността.   

Може да се направи извод, че ако договорът за наем или аренда в земеделието е вписан по-рано от възбраната, то той е противопоставим на взискателя и на купувача от публичната продан. Ако е налице хипотеза на ипотекарен кредитор, тогава договорите трябва да са вписани преди учредяване на първата ипотека – чл. 498, ал. 3 ГПК. Ако обаче договорът е вписан след възбраната или първата ипотека, той отново е противопоставим на кредитора по изпълнителното дело и купувача от публичната продан, ако може да бъде квалифициран като сделка на обикновено управление. При квалифициране на договора като сделка на разпореждане, той отново е противопоставим, но само за срок от три години за договора за наем – чл. 229, ал. 2 ЗЗД, и за срок от пет години при договорите за аренда в земеделието – чл. 4 ЗАЗ във вр. с пар. 1 ПЗР на ЗАЗ.

Тук трябва да се посочи още, че опитът на купувача да осъществи въвод във владение спрямо наемателя или арендатора по реда на чл. 498 ГПК би представлявал злоупотреба с процесуално право – чл. 3 ГПК.  Още от момента на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът става страна по вписания договор за наем или аренда – чл. 237, ал. 1 ЗЗД. От този момент за него възниква задължението да осигури ползването на имота за целия срок на договора – чл. 228 ЗЗД. Поради това опитът на купувача от публичната продан да наруши задължението си по договора, по който той е страна в качеството си на наемодател, би предоставил възможност на наемателя да води осъдителен иск за реално изпълнение по чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД и чл. 237, ал. 1 ЗЗД срещу купувача. Наемателят има правен интерес да води такъв иск, тъй като между него и купувачът от публичната продан е налице валидно облигационно отношение по аргумент от чл. 237, ал. 1 ЗЗД и Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г., I г. о. на ВКС, както и е налице неизпълнение на поето конкретно задължение – искането на купувача от публичната продан за въвод във владение в наетия имот, което действие би нарушило задължението на наемодателя да предостави ползването на наетия имот. С оглед на получаването на бърза защита на наемателя, завеждането на този иск е желателно да е предхождано от искане за обезпечение на бъдещ иск, в което да се поиска от съда издаване на обезпечителна заповед за спиране на изпълнението по чл. 390, ал. 4 ГПК срещу представяне на гаранция. По този начин ще се гарантира, че купувачът от публичната продан няма да злоупотреби с процесуалните си права и да ощети наемателя.

Гореизложеният подход на искова защита на наемателя е приет и в Определение № 53 от 23.02.2017 г. по възз. ч. търг. д. № 16/2017 г. на ОС-Шумен. В съдебния акт е посочено, че наемателят разполага с правото да води иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД и чл. 237, ал. 1 ЗЗД срещу купувача от публична продан, който иска въвод във владение по чл. 498 ГПК. Предвид наличието на възможност за водене на осъдителен иск, съдът е приел, че иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено между страните (наемател и купувач от публичната продан) е налице съществуваща облигационна връзка е недопустим.  

Според съдебната практика редът за разрешаване на спора между купувача от публичната продан и наемателя е единствено исковият процес. Жалба на наемателя на основание чл. 435, ал. 4 ГПК в качеството му на трето лице по изпълнителното дело е недопустима. Процесуално легитимиран жалбоподател, който има правото да се брани срещу въвода във владение по чл. 498 ГПК, е единствено владелец на имота, а наемателят има качеството на държател – вж. Определение № 388 от 20.09.2018 г. по възз. гр. д. № 660/2018 г. на ОС-Велико ТърновоСъщата правна логика трябва да се приложи и по отношение на жалбата по чл. 435, ал. 5 ГПК, която е недопустима, ако жалбоподател е наемателят.

 

 

Източник: balabanova-vasilev.com

Вашият коментар